Sektor Real Estate

Boom & Bust Sektor Real Estat India

Melewati periode stagnasi, evolusi sektor real estate India menjadi fenomenal, didorong oleh, pertumbuhan ekonomi, demografi yang kondusif dan rezim investasi langsung asing yang diliberalisasi. Namun, kini fenomena sektor real estate yang tak henti-hentinya mulai menunjukkan tanda-tanda kontraksi.

Apa yang bisa menjadi alasan tren seperti itu di sektor ini dan jalan apa yang akan diambilnya di masa depan? Artikel ini mencoba menemukan jawaban atas pertanyaan-pertanyaan ini …

Tinjauan sektor real estat India

Sejak 2004-05 sektor realitas India mengalami pertumbuhan yang luar biasa. Dengan mencatat tingkat pertumbuhan, 35 persen sektor riil diperkirakan bernilai US $ 15 miliar dan diperkirakan akan tumbuh pada tingkat 30 persen per tahun selama dekade berikutnya, menarik investasi asing senilai US $ 30 miliar, dengan sejumlah taman TI dan kota-kota perumahan yang sedang dibangun di seluruh India.

Istilah real estate meliputi perumahan, perkantoran komersial dan ruang perdagangan seperti teater, hotel dan restoran, gerai ritel, gedung industri seperti pabrik dan gedung pemerintah. Real estat melibatkan penjualan pembelian dan pengembangan tanah, bangunan tempat tinggal dan bukan tempat tinggal. Kegiatan sektor real estate mencakup juga sektor selang dan konstruksi.

Sektor ini menyumbang sumber utama penciptaan lapangan kerja di negara ini, menjadi pemberi kerja terbesar kedua, setelah pertanian. Sektor ini memiliki keterkaitan ke belakang dan ke depan dengan sekitar 250 industri pendukung seperti semen, batu bata, baja, bahan bangunan, dll.

Oleh karena itu, peningkatan satuan pengeluaran sektor ini memiliki efek berganda dan kemampuan untuk menghasilkan pendapatan sebanyak lima kali lipat real estate developer indonesia .

Kemunculan serba bisa

Di sektor real estate, komponen utama terdiri dari perumahan yang mencapai 80% dan tumbuh pada tingkat 35%. Sisanya terdiri dari ruas komersial perkantoran, pusat perbelanjaan, hotel dan rumah sakit.

o Unit perumahan: Dengan ekonomi India melonjak pada tingkat 9% disertai dengan peningkatan tingkat pendapatan kelas menengah, pertumbuhan keluarga inti, suku bunga rendah, pendekatan modern terhadap kepemilikan rumah dan perubahan sikap kelas pekerja muda dalam hal dari menabung dan membeli untuk membeli dan membayar kembali karena telah berkontribusi terhadap melonjaknya permintaan perumahan.

Biaya rumah sebelumnya adalah kelipatan hampir 20 kali pendapatan tahunan pembeli, sedangkan saat ini kelipatan kurang dari 4,5 kali lipat.

Menurut rencana lima tahun ke-11, kekurangan rumah pada tahun 2007 adalah 24,71 juta dan total kebutuhan rumah selama (2007-2012) akan menjadi 26,53 juta. Total kebutuhan dana di sektor perumahan perkotaan untuk rencana lima tahun ke-11 diperkirakan mencapai Rs 361318 crores.
Ringkasan kebutuhan investasi untuk rencana XI ditunjukkan pada tabel berikut

SKENARIO Persyaratan investasi
Kekurangan perumahan pada awal periode rencana XI 147195.0
Penambahan baru pada persediaan rumah selama periode rencana XI termasuk kekurangan perumahan tambahan selama periode rencana 214123.1
Total kebutuhan perumahan untuk periode rencana 361318.1

o Tempat perkantoran: pertumbuhan pesat ekonomi India, secara bersamaan juga memiliki efek membanjiri permintaan properti komersial untuk membantu memenuhi kebutuhan bisnis. Pertumbuhan kebutuhan ruang perkantoran komersial didorong oleh industri outsourcing dan teknologi informasi (TI) yang sedang berkembang dan ritel yang terorganisir. Misalnya, IT dan ITES saja diperkirakan membutuhkan 150 juta kaki persegi di seluruh perkotaan India pada tahun 2010. Demikian pula, industri ritel terorganisir kemungkinan akan membutuhkan tambahan 220 juta kaki persegi pada tahun 2010.

o Pusat perbelanjaan: selama sepuluh tahun terakhir, urbanisasi meningkat dengan CAGR sebesar 2%. Dengan pertumbuhan sektor jasa yang tidak hanya mendongkrak pendapatan siap pakai penduduk perkotaan tetapi juga menjadi lebih sadar merek. Jika kita lihat berdasarkan angka, industri ritel India diperkirakan sekitar US $ 350 miliar dan diperkirakan akan berlipat ganda pada 2015.

Dengan demikian, tingkat pendapatan yang meningkat dan persepsi yang berubah terhadap barang-barang bermerek akan menyebabkan permintaan yang lebih tinggi akan ruang pusat perbelanjaan, yang mencakup prospek pertumbuhan yang kuat dalam aktivitas pengembangan mal.

o Multipleks: pendorong pertumbuhan lain untuk sektor real estat adalah meningkatnya permintaan akan multipleks. Pertumbuhan yang lebih tinggi dapat disaksikan karena faktor-faktor berikut:

1. Multipleks terdiri dari 250-400 kursi per layar dibandingkan dengan 800-1000 kursi dalam satu layar teater, yang memberikan keuntungan tambahan bagi pemilik multipleks, memungkinkan mereka untuk mengoptimalkan pemanfaatan kapasitas.

2. Terlepas dari pendapatan non-tiket seperti makanan dan minuman dan penyewaan ruang berlebih untuk pengecer memberikan pendapatan berlebih bagi pengembang teater.

o Hotel / Resor: seperti yang telah disebutkan di atas bahwa meningkatnya ledakan besar di sektor real estat disebabkan oleh meningkatnya pendapatan kelas menengah. Oleh karena itu, dengan meningkatnya pendapatan, kecenderungan untuk membelanjakan sebagian dari pendapatan mereka untuk tur dan perjalanan juga meningkat, yang pada gilirannya menyebabkan permintaan hotel yang lebih tinggi.d resor di seluruh negeri. Selain itu, India juga muncul sebagai tujuan utama pariwisata global di India yang meningkatkan permintaan hotel / resor.
Jalan yang ditetapkan oleh pemerintah

Sektor ini memperoleh momentum setelah melalui satu dekade stagnasi akibat inisiatif yang diambil oleh pemerintah India. Pemerintah telah memperkenalkan banyak langkah reformasi progresif untuk mengungkap potensi sektor tersebut dan juga untuk memenuhi tingkat permintaan yang meningkat.

o 100% FDI diizinkan di semua proyek realitas melalui rute otomatis.
o Dalam kasus kota mandiri terintegrasi, area minimum yang akan dikembangkan telah diturunkan menjadi 25 hektar dari 100 hektar.
o Langit-langit tanah perkotaan dan undang-undang peraturan telah dihapuskan oleh banyak negara bagian.
o Undang-undang zona ekonomi khusus bertindak.
o Pemulangan penuh investasi awal setelah 3 tahun.
o 51% FDI diizinkan di gerai ritel merek tunggal dan 100% dalam bentuk tunai dan dibawa melalui rute otomatis.

Oleh karena itu, semua faktor di atas dapat dikaitkan dengan pertumbuhan sektor ini yang fenomenal. Dengan pertumbuhan yang signifikan dan peluang investasi yang muncul di industri ini, sektor realitas India ternyata menjadi tambang emas potensial bagi banyak investor internasional. Saat ini, arus masuk investasi asing langsung (FDI) ke sektor tersebut diperkirakan antara US $ 5 miliar dan US $ 5,50 miliar.

Investor real estate paling top dalam perampokan

Profil investor

Dua segmen paling aktif adalah individu dan lembaga keuangan berpenghasilan tinggi. Kedua segmen ini sangat aktif dalam real estat komersial. Sementara lembaga keuangan seperti HDFC dan ICICI menunjukkan preferensi yang tinggi untuk investasi komersial, individu dengan kekayaan bersih yang tinggi menunjukkan minat untuk berinvestasi di properti residensial dan komersial.

Selain itu, kategori terpenting ketiga adalah NRI (orang India non-residen). Mereka kebanyakan berinvestasi di properti residensial daripada properti komersial. Keterikatan emosional dengan tanah asli bisa menjadi alasan untuk investasi mereka. Selain itu, dokumentasi dan formalitas yang diperlukan untuk membeli properti tidak bergerak kecuali properti pertanian dan perkebunan cukup sederhana. Karena itu, NRI menunjukkan minat yang lebih besar untuk berinvestasi di sektor realitas India.

INVESTOR UTAMA

o Properti Emmar, dari Dubai, salah satu pengembang real estate terbesar yang terdaftar di dunia, telah terikat dengan pengembangan MGF di Delhi untuk investasi FDI terbesar di sektor realitas India untuk mal dan fasilitas lainnya di Gurgaon.

o Pengembang real estate terkemuka Dlf India dan Laing O Rourke (LOR) Inggris yang terkenal telah bergandengan tangan untuk berpartisipasi dalam modernisasi bandara dan proyek infrastruktur.

o Investasi besar dilakukan oleh kerjasama internasional Royal Indian raj yang berbasis di Vancouver dalam satu proyek real estate bernama kota taman kerajaan di Bangalore selama 10 tahun. Nilai ritel dari proyek tersebut diperkirakan sekitar $ 8,9 miliar.

o Pengembangan real estate Indiabulls telah mengadakan perjanjian dengan dev property development, sebuah perusahaan yang tergabung dalam Isle of Man, dimana dev mendapat langganan atas saham baru dan juga kepemilikan saham minoritas perusahaan tersebut. Namun dalam perkembangan terakhir, indiabulls telah mengakuisisi seluruh saham dalam pengembangan properti dev dalam kesepakatan pertukaran saham 138 juta pound sterling (10,9 miliar ruppe).

o Terlepas dari perkembangan real estat ini membuka peluang untuk bidang terkait seperti pinjaman rumah dan asuransi. Sejumlah kalangan global telah menunjukkan minat di sektor ini. Ini termasuk perusahaan seperti Cesma International dari Singapura, American International Group Inc (AIG), High Point Rendel dari Inggris, Colony Capital dan Brack Capital of the US, dan Lee Kim Tah Holdings untuk beberapa nama.
Berikut adalah nama beberapa perusahaan yang telah berinvestasi di India

Investasi Negara Pengembang Internasional
(US $ juta)
Emmar memiliki properti Dubai 500
Ascendas Singapura 350
Salem & ciputra group Indonesia 350
Pembiayaan komersial GE U.S 63
Tishman Speyer Properties U.S 300

Secara bersamaan, banyak pengecer India memasuki pasar internasional melalui investasi yang signifikan di pasar luar negeri.

o Grup kedutaan telah menandatangani kesepakatan dengan pemerintah Serbia untuk membangun taman IT senilai US $ 600 juta di Serbia.
o Pengembang Parsvanath sedang mengerjakan proyek di grup Al – Hasan di Oman
o Pengembang Puravankara terkait dengan proyek di Srilanka- kompleks perumahan kelas atas, yang terdiri dari 100 vila.
o Ansals API terikat dengan grup UEM Malaysia untuk membentuk perusahaan patungan, Ansal-API UEM contract pvt ltd, yang berencana untuk mengajukan penawaran untuk kontrak pemerintah di Malaysia.
o Proyek kota selatan Kolkata sedang mengerjakan dua proyek di Dubai.
Menjelang liberalisasi ketika India membuka pasar bagi pemain asing, ada kecenderungan keunggulan kompetitif untuk memberikan kinerja berbasis kualitas untuk kepuasan pelanggan yang akibatnya akan membawa teknologi berkualitas dan transparansi di sektor ini dan pemenang akhir adalah pembeli dari situasi ini.

Namun fase pertumbuhan rea ini tidak pernah berakhirSektor lity telah terpukul oleh skenario global sejak awal tahun 2008. Analis mengatakan situasi akan berlaku dalam waktu dekat, dan desas-desus terbaru untuk sektor ini muncul sebagai “perlambatan”.

Fase geser dari sektor realitas

Dalam skenario perlambatan global saat ini, di mana pasar saham anjlok, suku bunga dan harga meningkat, akibatnya sekarang juga dapat dirasakan di sektor real estat India. Perlambatan permintaan secara keseluruhan dapat disaksikan di seluruh India yang menyebabkan masalah bagi para pemain industri utama. Memperbaiki harga properti dan persewaan mengikis kapitalisasi pasar banyak perusahaan terdaftar seperti DLF dan unitech.

Dasar-dasar di balik perlambatan …

Harga propetry bergerak karena prinsip dasar permintaan dan penawaran
o ketika permintaan tinggi dan penawaran harga rendah akan naik
o Ketika permintaan rendah dan penawaran harga tinggi akan turun.

Sebagai contoh, misalkan seseorang telah membeli properti seharga Rs X dan dia mencoba untuk menjual properti tersebut (katakanlah setelah satu tahun), mungkin ada tiga opsi, dengan asumsi bahwa pemiliknya membutuhkan uang dan tidak bisa menunggu lebih dari 3 bulan untuk menjual properti.

1. Ketika harga properti melayang kemana-mana: sekarang pemilik akan mencoba menambahkan premi sebanyak mungkin ke properti, untuk membukukan keuntungan, oleh karena itu dia akan menunggu selama 3 bulan dan menjualnya bulan lalu dengan penawaran tertinggi. Dimana dia sakit mendapatkan total Rs X + Rs Y.
2. Ketika harga properti telah stabil: di sini pemilik tidak akan dapat menjual dengan harga premium dan membukukan keuntungan karena stabilisasi pasar & karena dia tidak ingin menjual dengan kerugian, dia akan mencoba untuk mendapatkan jumlah yang sama dengan yang dia bawa untuk properti itu . Dimana dia akan mendapatkan total Rs X = Rs Y
3. Ketika harga properti turun: pemilik akan mencoba untuk menjual properti dengan keuntungan atau biaya yang paling rendah. Oleh karena itu dia sakit mendapatkan Rs X-RsY.

Kesepakatan realita di kota-kota besar seperti Delhi, Mumbai, Bangalore, Chennai dan Hyderabad telah menunjukkan penurunan yang sangat besar dari Oktober 2007 – Maret 2008. Penurunan tersebut telah diatasi oleh jatuhnya pasar saham karena menghentikan penciptaan kekayaan, yang menyebabkan kekurangan modal di antara investor untuk berinvestasi dalam aktivitas real estat. Terlepas dari ini untuk mengimbangi kerugian saham mereka, banyak investor tidak punya pilihan selain menjual properti real estat mereka.

Faktor lain yang berkontribusi terhadap perlambatan ini adalah menaikkan suku bunga yang menyebabkan biaya lebih tinggi. Karena itu, hampir semua pengembang menghadapi krisis likuiditas yang serius dan menghadapi kesulitan dalam menyelesaikan proyek yang sedang berjalan. Situasi tampaknya menjadi bencana sehingga sebagian besar perusahaan telah melaporkan kekurangan kas 50-70%. Pengembang kelas A yang menghadapi krisis uang termasuk DLF, MGF, Emmar, Shobha, Unitech, Omaxe, Parsvnath Developers, Hiranandani Group, Ansal API, BPTP Developers dan TDI Group. Sebagai hasil dari krisis likuiditas ini, banyak pengembang mulai memperlambat atau bahkan menghentikan pembangunan proyek yang sedang dalam tahap awal pengembangan atau yang tidak akan mempengaruhi laba mereka dalam waktu dekat.

Juga dengan meningkatnya biaya input besi baja dan bahan bangunan, telah menjadi hal yang tidak mungkin bagi pembangun untuk membangun properti dengan harga yang disepakati. Akibatnya mungkin ada penundaan penyelesaian proyek yang menyebabkan kendala akhir.

Pada saat yang sama, industri TI yang menyumbang 70% dari total komersial menghadapi perlambatan. Banyak pembeli perumahan menunggu koreksi harga sebelum membeli properti apa pun, yang dapat memengaruhi rencana pengembangan pembangun.

Buntut dari realita guncangan ke sektor lain

Industri semen dilanda pelambatan realitas

Turbulensi di sektor real estat juga berdampak pada industri semen. Pertumbuhan industri semen diproyeksikan akan turun menjadi 10% dalam fiskal saat ini. Alasan di balik kemungkinan tersebut adalah biaya input yang lebih tinggi, penilaian pasar yang rendah dan peningkatan kapasitas yang pada gilirannya menyebabkan berkurangnya permintaan di industri. Inflasi yang tinggi dan kenaikan suku bunga kredit rumah telah memperlambat laju pertumbuhan sektor real estate yang menyumbang 60% dari total permintaan semen. Rencana ekspansi besar-besaran yang diumumkan oleh industri-industri besar akan semakin menambah kesengsaraan mereka karena permintaan pasar yang rendah akan secara signifikan mengurangi penggunaan kapasitas mereka.
Menyiapkan fasilitas baru akan memberikan kapasitas tambahan masing-masing 34 juta tone dan 45 juta tone pada tahun 2008-09 & 2009-10. Hal ini kemungkinan akan menurunkan pemanfaatan kapasitas industri dari 101% saat ini menjadi 82%. Meskipun kehilangan kekuatan untuk menentukan harga, peningkatan biaya listrik, bahan bakar dan pengiriman akan menambah tekanan pada biaya input.

Ambuja Cements juga diperdagangkan dengan diskon lebih tinggi dari siklus turun sebelumnya, menunjukkan penilaian bawah. Namun, penilaian pengganti untuk Semen Madras dan Semen India menunjukkan ruang lingkup untuk penurunan lebih lanjut jika dibandingkan dengan penilaian siklus turun sebelumnya.
Semua itu menambah stagnasi industri semen.

Iklan realitas sekarattising

Panasnya realitas surut juga dirasakan oleh industri periklanan. Diperkirakan bahwa semua pengembang besar seperti DLF, omaxe, ansals & parsvnath telah memutuskan untuk mengurangi anggaran iklan mereka sekitar 5%. Industri periklanan di India diperkirakan sekitar 10.000 crore. Tren ini dapat disaksikan karena melemahnya semangat pembeli potensial dan perusahaan real estat menyebutnya sebagai realita memeriksa anggaran iklan mereka. Sebuah laporan dari Adex India, sebuah divisi dari TAM Media Research, menunjukkan bahwa pangsa iklan real estate di media cetak mengalami penurunan sebesar 2 persen selama tahun 2007 dibandingkan dengan tahun 2006. Menurut Adex, pangsa iklan real estate di media cetak dan cetak secara keseluruhan. Iklan TV tahun lalu masing-masing adalah 4 persen dan 1 persen. Sudah menjadi fakta umum bahwa perusahaan infrastruktur dan real estate bertanggung jawab atas industri periklanan yang mempertahankan tingkat pertumbuhan didgit ganda. Oleh karena itu dipahami bahwa perlambatan baru-baru ini di sektor realitas iindian telah memperburuk keadaan industri periklanan. Laporan Adex menunjukkan bahwa 10 pengiklan teratas berbagi total 16 persen dari keseluruhan volume iklan real estate yang dicetak selama tahun 2007. Daftar tersebut mencakup nama-nama seperti Grup DLF, Parsvnath, Sahara, HDIL dan grup Omaxe. Namun, real estat memiliki pangsa maksimum dalam publikasi India Selatan diikuti oleh publikasi Utara dan Barat dengan masing-masing 32% dan 26%, selama tahun 2007.

Menurut banyak konsultan biro iklan, fenomena ini membawa dampak karena semua perusahaan real estat menginginkan jejak kaki nasional dan juga perusahaan ini berubah menjadi profesional. Oleh karena itu, mereka menetapkan standar dalam hal rasio periklanan terhadap penjualan.

Pasar saham yang jatuh merobohkan saham realitas

Saham realita telah terpukul oleh ketidakpastian yang berlaku di pasar saham. Indeks realitas BSE adalah yang berkinerja terburuk setelah merosot 51% dari puncak 52 minggu yang dicapai dalam kenyataan. Indeks benchmark BSE telah merosot 24% sejak Januari. Perusahaan real estate terbesar di negara itu, DLF, kehilangan 54% sementara unitech kehilangan 64% dari puncaknya. Skrip Delhi parsvnath dan omaxe masing-masing telah kehilangan 68% sejak Januari.

Sektor ini menghadapi penurunan besar dalam volume penjualan di sebagian besar pasar negara. Para spekulan telah keluar dari pasar dan Mumbai dan NCR, pasar real estat terbesar di pasar menutupi penjualan yang lemah. Di Gurgaon dan Noida, yang telah melihat harga hampir tiga kali lipat dalam empat tahun, penjualan turun 70%, menyebabkan koreksi harga 10-20%.
Mari kita lihat bagaimana kota-kota besar dipengaruhi oleh kejatuhan realitas.

4 metro teratas memimpin – dalam perlambatan

Delhi & NCR

Sementara penurunan menguasai pasar saham, sektor real estate di wilayah Delhi & NCR telah mulai menghadapi kepergian investor spekulatif dari pasar. Menurut para pengembang yang berbasis di wilayah ini, penjualan rumah susun menjadi sangat rumit pada tahap peluncuran karena kurangnya minat dari para spekulan. Pengembang mengaitkan hal ini dengan stabilitas harga dibandingkan masa lalu di mana harga melonjak setiap bulan. Skenario telah berubah begitu banyak di tahun ini sehingga pengembang sekarang menghadapi kesulitan dalam memesan apartemen yang dapat menunda proyek mereka dan mengurangi kekuatan penetapan harga mereka misalnya setahun yang lalu, jika 100 apartemen dijual dalam sebulan pada tahap peluncuran, sekarang sudah tiba. turun 30-40 per bulan. Hingga pertengahan 2007 spekulan menghasilkan uang cepat dengan memesan beberapa flat pada saat peluncuran proyek dan keluar dalam beberapa minggu atau bulan. Tetapi sekarang karena stabilisasi harga properti, hanya sedikit ruang yang tersisa bagi spekulan untuk menghasilkan uang dalam jangka pendek. Oleh karena itu, hasilnya adalah kemunduran mereka dari sektor tersebut.

Mumbai

Pasar real estat Mumbai, yang menyaksikan kenaikan harga yang sangat besar dalam beberapa tahun terakhir, yang membuat kota itu masuk dalam liga kota termahal di dunia, sekarang merasakan panasnya perlambatan. Penjualan properti yang tumbuh sekitar 20% setiap tahun telah mencapai 17% pada tahun 2007-08.

Meski berita perlambatan pasar properti di ibukota keuangan negara telah banyak dibicarakan, namun baru pertama kali angka tersebut membuktikan sejauh mana perlambatan tersebut. Informasi tentang penjualan properti residensial dan komersial dari kantor pendaftaran bea materai menunjukkan hampir 12.000 lebih sedikit transaksi selama tahun keuangan terakhir dibandingkan dengan tahun sebelumnya. Dari April 2007 hingga Maret 2008, 62.595 flat dibeli di Mumbai dibandingkan 74.555 pada 2006-07.
Menurut realitas volume penjualan analis bisa mati lebih jauh di selatan karena pengembang bertahan pada harga curam mereka dan pembeli mengantisipasi penurunan lebih lanjut dengan harga saat ini di luar jangkauan. Mereka lebih lanjut menambahkan bahwa pasar dalam mode korektif dan tren penurunan diantisipasi selama 12 bulan ke depan.

Antara 1992-96, pasar berjalan dengan cara yang sama selama 2003-07. Pasca ’96, volume turun 50%. Kali ini lagi-lagi diperkirakan akan turun secara substansial meskipun tidak terlalu tajam. Permintaan sekarang extSangat lesu dan pelanggan tidak mau bersusah payah dan bertransaksi dengan harga yang berlaku.Chennai dalam beberapa tahun terakhir kami menyaksikan indeks realitas mendapatkan ketinggian yang sangat tinggi di BSE dan itu juga dampaknya dapat dirasakan di seluruh India. Di antara mereka, Chennai tidak terkecuali. Dengan booming TI dalam beberapa tahun terakhir dan pemompaan uang oleh NRI telah menyebabkan harga menyentuh langit. Chennai juga menyaksikan ledakan besar harga properti selama beberapa tahun terakhir. Namun dalam beberapa bulan terakhir, laju pertumbuhan mengalami perlambatan.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *